前几天位于江南CBD的海月江南首开领证，今天蛮来聊聊备案的情况以及与周边项目对比。
01
备案情况
项目备案名海月尊邸，首次备案D区1，2号楼，共72套，其中：
1号楼：12层，共21套，配底商，定位平米大平层，公摊14.5%，均价2.75W
2号楼：14层，共51套，配底商，西端，剩余，公摊22.1%，均价2.72W
分析：对于项目而言，虽然是百亩大盘，不过之前也分析过，住宅用地仅位于D区，从备案价来看，与之前售楼部对外基本一致，2.7-2.75W的均价，与目前江南CBD板块基本持平。
对于项目的住宅部分，由于仅4栋楼，96平米产品还未备案，这次备案的房源由于2T2的定位，导致虽然只有12-14层，不过公摊依然不低，当然平米的楼栋，由于户型较大，公摊率也相对低，虽然两个楼栋都主打改善，不过都配建商业，有一定的居住影响。
02
楼栋分析
对于这次的备案的两栋住宅，各有一定特色，其中1号楼位于项目北侧，定位大平层，可以说在福州这一年上市的项目里面也是少见，特别还是在这种定位非改善的社区里面，当然虽然是大平层，但是单价并没有溢价，不过之前售楼部宣称房企内购不对外销售，从楼栋位于最北侧，预计也是定位远眺江景。
对于2号楼，主打和平米产品，其中户型的布局比较常见，与融信海纳基本一致，包心布局没有过多浪费，劣势就是餐厅影响各个空间的动线。
平米位于西端，同样定位观景户型，而且由于是北向观景，近期这种为了观景做到比较特殊的布局也不少，比如建发养云，大东海天樾，保利阅云台，万科城市之光等。
从户型布局来看，虽然平米，不过仅仅做三房，没有因为面积大去追求房间数，对比近年的项目可谓难得，采用双主卧设计，给出了较大的空间，也搭配了书房，双台盆卫生间等设计，不过由于布局特殊，导致三个卫生间，有两个是暗卫，略显不足，北侧为客厅搭配L型大阳台，观景优势不错。
对于两栋住宅，从楼栋的布局来看，江景可能也仅仅是远眺，不过对岸是金融街CBD，伴随节日的灯光秀，也算一定的特色。
对于2号楼位于1号楼南侧，除了西端外，基本也都被遮挡，南侧又有配建的小型商业，对于低楼层存在影响，可以说项目虽然定位不错，但是影响并不少，就算是2号楼西端，北侧没有1号楼遮挡，但是南侧与3号楼边角相对，除了个别风水敏感外，对于采光影响更不能忽略。
03
楼层差价
由于1号楼不对外就不分析了，2号楼的差价看看：1层：实际是2层，最便宜，其中03单元单价最高，影响在于底商噪音和南侧的采光。
2-4层：贵-，层差不算溢价非常大，一般项目这几层差价会逐步拉开，不过由于楼栋低楼层影响较多，层差没拉开
5层：西端贵，03单元贵，01、02贵，5层是一次价格分水岭，其中西端直接跳价，从因素来看，只能是景观的差异
6层：贵，差异不算太大
7层：01，02贵，03、05贵，又一次分水岭，这次的跳价位于东边两户，预计影响因素是南侧的商业在这层减弱。
8层：贵，与6层差价一样
9层：05单元贵，其他三单元贵0，又一次分水岭，西端头更是跳价严重。
10-12层：05单元层差，其他三单元层差，已经是楼栋优质楼层
13层：顶楼05单元优惠，其他无优惠，从选择来说不推荐
分析：对于楼栋的层差，非常不规律，而且05，03单元的变化也比较独立，从同楼差价来看，低楼层的时候，03单元是最贵的，5层开始西端最贵。
楼层差价经历5层、7层、9层，三次的分水岭，对于西端头平米来说，由于主打景观，跳价严重，高低楼层最大差价高达8，如果有的选，建议预算充足还是选高楼层，特别是次顶楼12层，其次是中间楼层的8层。
对于平米的房源，最大层差同样高达5左右，从价格差异来看，01，02单元，6层在分水岭之前，虽然有一定底商等影响，不过单价优势尚可，03单元分由于4层是分水岭之前，但是楼层依然偏低加上敏感数字，可以说这个项目的定价也是非常极端。
从分布来看，由于低楼层有底商等影响，价格也相对较低，不过随着5层开始，项目的差价也开始逐步放大，虽然仅仅只有13层，不过层差对比市场主流差价大很多，这也导致项目的楼层性价比优势，只能因人而异。
04
项目对比
对于项目2号楼均价2.72W，对比目前区域在售新盘，优势不算小，近期凯佳江南里二期，备案7号楼，16层配底商，均价2.74W，领证两周，已经网签37套，去化过半，可以说这个价位在江南CBD来说吸引力依然不算太差。
对比而言，项目的均价没有太大溢价，不过依然有差异，项目由于楼层偏矮，大部分的溢价全部被西端平米吃掉，所以对于01-03单元的平米对比江南里的同楼层房源，并没有太大溢价。
从社区对比来看，虽然两个项目都是定位纯商，不过江南里存在人才房，而项目是相对更纯粹的纯商项目，当然两个项目都存在社区偏小的硬伤。
项目的优势在于距离四号线更近，也更靠近江滨，周边也是近年的住宅项目，未来整体的城建也更好，同时项目自身层高超3米，可以说也算比较难得。
可以说从对比来看，项目的定价配合产品设计，优势肯定强于江南里，但是目前的市场，只要有性价比，就是捆绑车位，提高首付，找关系。对于项目而言，也是类似的逻辑，所以性价比也会被这些额外操作所吞噬。
05
盘点总结
项目位于江南CBD，虽然近期土拍指导价上涨，不过项目备案价并没有溢价，2.7-2.75W的均价与板块近年基本持平，项目纯商定位的优势，整体来看性价比尚可，同时由于房源总量较小，从去化和操盘难度来看都不大。
对于有意向的购房，目前整个南二环区域，在售项目热度也出现下滑，海纳新潮、中骏世界城等，对比上半年的也都给出了一定小额优惠。
从选择来说，如果比较看好江南CBD未来的发展，海月江南对比周边一众安商房，可以说优势不算太差，至于额外的溢价，最好评估清楚之后再下手。
当然项目自身的底商，采光、噪音等影响最好评估清楚，切勿因为没有楼层好的房源，去麻木溢价选择楼层差的房源。
备案表：一房一价表
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